Le marché de la maison individuelle post-confinement

Confinement rime avec changement. Le marché de la maison individuelle, malgré un rebondissement en 2019, a été fortement impacté par ce temps d’arrêt.
Grégory Monod, président du Pôle Habitat FFB* (Fédération Française du Bâtiment), décrypte sa reprise.

• Comment expliquez-vous le très fort engouement des Français pour la maison individuelle post-confinement ?

Les Français ont bien mieux vécu le confinement en maison individuelle qu’en appartement car c’est le logement familial par excellence. Plus de 60% des familles résidant dans un immeuble envisagent de s’installer dans une maison dans les 5 ans à venir. Dans un logement collectif, il manque généralement une pièce, une chambre ou un bureau, car il s’agit le plus souvent d’un T2 ou d’un T3. Au-delà d’un couple avec un enfant, l’espace commence à manquer. Or, la maison individuelle correspond systématiquement à un T4, au minimum. De plus, elle coûte moins cher au mètre carré.

• Après le confinement, les souhaits des futurs acquéreurs semblent avoir changé. S’agit-il d’une nouvelle tendance ou d’une réaction éphémère ?

Les envies des futurs propriétaires n’ont pas changé. La volonté d’avoir une pièce de plus ou un jardin n’est pas liée au confinement. Par contre, il est vrai que cette période a mis en lumière ces différents souhaits. C’est une tendance qui n’est pas près de disparaitre mais elle n’est pas pour autant à la portée de tous les budgets. En effet, il n’est pas toujours possible pour les futurs acquéreurs d’acheter un bien avec une pièce supplémentaire ou un espace extérieur. Il faudrait que les prix baissent pour que cette aspiration puisse davantage se concrétiser.

• L’arrêt quasi-total de l’instruction des demandes de permis et des chantiers pendant le confinement laisse penser que 2020 sera considérée une année blanche. Qu’en pensez-vous ?

2020 n’est pas une année blanche, elle est plutôt en demi-teinte. Les collectivités territoriales, de petite et moyenne taille, ont beaucoup plus instruits et délivrés de permis de construire que les autres. Et il se trouve que ce sont majoritairement au sein de ces collectivités-là qu’il y a le plus de demandes de construction de maisons individuelles. Cependant, de nombreuses mises en chantier ont été décalées. La loi Elan impose depuis le 1^er janvier 2020 une étude de sol pour sécuriser la construction de maisons individuelles dans les zones argileuses. Or, la carte de ces zones a changé en juillet à la suite d’un arrêté et de nombreux Français ont dû attendre pour construire leur propriété, faute de ce document officiel.

• Croyez-vous au retour à la normale pour le volume de constructions de maisons individuelles d’avant la crise pour le 1^er trimestre 2020 ?

La demande sera toujours aussi forte mais est-ce qu’il y aura suffisamment de terrains pour y répondre ? Il existe actuellement une politique de sobriété foncière qui influence le volume de constructions de maisons individuelles. Tout va dépendre de cette politique pour le retour à la normale. Il faut que les élus locaux prennent conscience que la maison individuelle est un outil qui leur permet de faire vivre leur territoire car c’est un logement typiquement familial.  Le retour à la normale dépendra également de la possibilité pour les potentiels acquéreurs de financer leur projet.

• L’État a dévoilé son plan de relance de 100 milliards d’euros pour endiguer la crise économique créé par la crise sanitaire. Celui-ci privilégie nettement la rénovation énergétique à la construction de logements neufs. Quelles seront les conséquences pour le marché de la maison individuelle ?

Le logement neuf est le grand absent du Plan de relance. Le gouvernement a choisi de mettre l’accent sur la rénovation énergétique. Il s’agit d’une bonne chose mais cela ne peut pas être la seule réponse au besoin de logements en France. Par exemple, si vous achetez une maison des années 60-70 en Haute-Savoie, le bien vous coûtera assez cher et il faudra ajouter à cette somme le prix des travaux de rénovation. Or, rénover coûte plus cher au mètre carré que la construction d’une maison neuve durable et écologique. Le logement neuf a été oublié et pourtant, il a plus que jamais besoin de dispositions rapides pour être relancé.

• Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a choisi de maintenir ses recommandations auprès des banques : la durée d’un prêt est fixée à 25 ans maximum et le taux d’endettement à 33%. Quelles sont ses répercussions sur le marché ?

La première répercussion est la suivante : le taux de refus de prêts a doublé en seulement un an, passant de 5 à 10%. Pourtant, le taux de défaillance est particulièrement faible : 0,065%. Les primo-accédants ainsi que les ménages modestes sont les premières victimes de ces recommandations. Le manque d’habitations ne cesse d’entraîner une hausse des prix car l’offre, et notamment sur le bassin annécien, est trop faible par rapport à la demande. Des mesures immédiates doivent être prises telles que le prêt à taux zéro à 40% sur tout le territoire et le rétablissement de l’APL Accession afin que l’on puisse répondre à la demande de logements des Français et rendre les offres abordables.

*ex LCA-FFB