Crédit immobilier : assouplissement des conditions d’octroi en 2021

Fin 2020, le Haut Conseil pour la Stabilité Financière (HCSF) a décidé d’alléger les règles d’octroi de prêts pour l’achat d’un bien. Une excellente nouvelle pour les professionnels de l’immobilier et du crédit. Selon Sandrine Allonier, directrice de la communication du réseau de courtiers en crédits immobiliers Vousfinancer, cet assouplissement est de bon augure pour 2021.  

• Le HCSF, organisme qui veille sur la stabilité financière en France, a émis des recommandations fin 2019 afin de freiner l’emballement des crédits immobiliers et d’éviter le surendettement des emprunteurs. Quelles ont été les conséquences de ces conditions d’octroi de prêts ?

Quand le HCSF a annoncé que le taux d’endettement devrait être limité à 33% et que la durée des crédits ne devrait plus dépasser 25 ans, nous pensions que ces recommandations seraient peu suivies par les banques. A tort, car dès le mois de janvier 2020, elles ont commencé à les appliquer strictement. Pendant le premier confinement, certains établissements financiers ne prêtaient plus du tout, tandis que d’autres ont rajouté des critères aux directives du HCSF tels que l’apport personnel, le reste à vivre et l’épargne résiduelle. A partir du mois de mars, il était quasiment impossible d’obtenir un prêt sans un apport personnel de 10%.

• Comment la situation a-t-elle évolué ?

Il y a eu un réel rattrapage l’été dernier mais les banques sont restées très vigilantes. Aux recommandations est venue s’ajouter une précaution sur la situation professionnelle de l’emprunteur. Des secteurs d’activités, tels que l’hôtellerie, la restauration, le tourisme ou l’événementiel ont subi une augmentation des refus de prêts. A la fin de l’année, les banques ont atteint leurs objectifs de production de crédits mais elles avaient encore plus de craintes quant à la crise économique à venir. C’est pourquoi elles ont continué à durcir leurs critères. Le taux de refus des prêts immobiliers est passé de 5,5% en 2019 à 17% au dernier trimestre 2020. Les recommandations sont arrivées dans un contexte particulier et inédit. Au-delà de vouloir réguler la production de crédits, les banques ont également souhaité limiter les risques et nos clients ont été pénalisés.

• 2021 s’annonçait morose pour votre secteur avant l’annonce du HCSF.

Il est vrai que nous étions inquiets. Il y avait eu une production record de crédits selon les chiffres de la Banque de France. Ainsi, selon cette institution, il n’y avait aucune raison de modifier les recommandations. On a envoyé une lettre au gouvernement avec d’autres associations professionnelles pour leur signifier que nous avions constaté au contraire une hausse des taux de refus. Et il y a eu cet assouplissement auquel nous ne nous attendions pas. Nous avons eu trois bonnes nouvelles : l’extension de la durée des crédits à 27 ans dans le neuf qui prend en compte les différés d’amortissement de 2 ans maximum dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement et de la construction de maisons individuelles, une hausse du taux d’effort de 33 à 35% et une marge de flexibilité pour la production de prêts dérogeant à ces recommandations portée de 15 à 20%. On a également commencé l’année avec des taux de prêts proches des records historiques !

• Pouvez-vous nous donner un exemple concret de l’effet de ces recommandations ?

Un couple avec 3000 euros de revenus peut désormais bénéficier d’un crédit sur 25 ans avec deux ans de différé au lieu de 23 ans avec également deux ans de différé. Ainsi, il peut emprunter 16 740 euros de plus pour une même mensualité de 1000 euros par mois. Il peut également s’endetter jusqu’à 35% et emprunter 15 000 euros de plus sur 25 ans. Soit plus de 30 000 euros en plus si on cumule les deux changements, ce qui n’est pas négligeable ! 

• Qui bénéficie principalement de cet assouplissement des conditions d’octroi de prêts ?

Il est destiné aux primo-accédants. Ils ont représenté 35% des refus de crédits en 2020 du fait de leur manque d’apport personnel et de leurs revenus modestes qui les contraignaient à s’endetter à plus de 35%. Les investisseurs locatifs vont également pouvoir en bénéficier. Ils avaient été pénalisés par les recommandations précédentes car ce sont souvent des propriétaires de leur résidence principale avec un crédit en cours et ils dépassaient très rapidement le taux d’endettement maximum. Mécaniquement, le taux de refus devrait baisser. Cependant, les banques continuent de demander des garde-fous à cause de la crise économique.

• Ces recommandations permettront-elles de relancer le marché de l’immobilier ?

L’extension de la durée des crédits à 27 ans dans le neuf va permettre de solvabiliser à nouveau de nombreuses personnes qui souhaitaient investir dans un logement neuf. D’après Nexity, le taux de refus pouvait atteindre 40% dans l’immobilier neuf ! Les professionnels voyant le taux de refus augmenter ont été moins incités à construire et à lancer de nouveaux projets. Toute la chaîne va pouvoir être relancée, c’est pourquoi ces recommandations sont également une bonne nouvelle pour le secteur de la construction.